房價(jià)下跌周期較長，一線城市更穩(wěn)健

我們認(rèn)為本輪房地產(chǎn)周期房價(jià)下跌主要受供需關(guān)系和購房預(yù)期影響：成交端，2024年1-8月商品房銷售面積絕對(duì)規(guī)模降至2015年水平；供應(yīng)端，9月商品房待售面積依舊維持高位，二手房掛牌量自6月以來不斷攀升，整體庫存較大，供過于求的情況下，開發(fā)商和二手業(yè)主在避險(xiǎn)趨勢下降價(jià)出售，導(dǎo)致房價(jià)持續(xù)下跌。截至二季度末，預(yù)期未來更多儲(chǔ)蓄占比維持高位，房價(jià)預(yù)期上漲比例降至14.6%，預(yù)期下行導(dǎo)致購房意愿不足的循環(huán)還在演繹。

房價(jià)止跌回穩(wěn)的幾種路徑

（1）政策：首付比例和存量利率下調(diào)有望修復(fù)購房預(yù)期，四個(gè)一線城市限購政策調(diào)整后，房價(jià)預(yù)期改善傳遞到低能級(jí)城市。（2）供應(yīng)：從嚴(yán)控增量角度而言，322城1-9月宅地成交面積和金額分別同比-20%和-36%，后續(xù)去庫存措施不斷推進(jìn)，供需關(guān)系扭轉(zhuǎn)有望使房價(jià)企穩(wěn)；針對(duì)新房戶型優(yōu)化層面，70/90限制放開、各地建筑新規(guī)出臺(tái)，優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品有望獲得更多溢價(jià)，實(shí)現(xiàn)新房價(jià)格的企穩(wěn)。（3）需求：我們估算居民住房資產(chǎn)負(fù)債率12.7%，處于較低區(qū)間，同時(shí)我國25年以上房齡住房占比27.5%，后續(xù)改善空間較大。（4）租金收益率：百城租金收益率持續(xù)提升，基本接近甚至超過房貸利率水平，提升進(jìn)一步提高了房產(chǎn)配置性價(jià)比。

重啟去庫存，新周期的開始

重啟去庫存，新周期的開始：我們認(rèn)為2025年將成為新一輪房地產(chǎn)去庫存的元年，主要由三方面因素貢獻(xiàn)：（1）新開工與銷售之間的剪刀差：我們預(yù)測未來三年銷售面積與新開工面積的累計(jì)剪刀差為8.28億平，高于當(dāng)前待售商品房庫存；（2）收儲(chǔ)商品房用作保障房，預(yù)計(jì)能幫助去化1.30億平米庫存。（3）城中村改造：預(yù)計(jì)100萬套城中村改造能夠幫助去化0.75億平米庫存。我們預(yù)計(jì)2025-2026年銷售面積分別為9.86、10.16億平，對(duì)應(yīng)增速2%、3%，銷售均價(jià)增速0%、1.0%，對(duì)應(yīng)商品房銷售金額增速2.0%、4.0%；2025-2026年預(yù)計(jì)新開工面積分別為7.06、6.60億平，對(duì)應(yīng)增速-9%、-7%；竣工面積分別為8.72、8.19億平，對(duì)應(yīng)增速-6.3%、-6.1%。

投資建議

2024年9月以來，中央政策持續(xù)加碼，一攬子宏觀政策“大禮包”推出，將積極提振房地產(chǎn)市場。本次一線城市房地產(chǎn)政策調(diào)整積極且迅速，房價(jià)“止跌回穩(wěn)”路徑顯現(xiàn)。2025年將成為新一輪去庫存的起點(diǎn)，預(yù)計(jì)政策將帶動(dòng)銷量反彈，并逐步改善房價(jià)預(yù)期，從而逐步實(shí)現(xiàn)行業(yè)基本面止跌回穩(wěn)。推薦標(biāo)的：（1）投資強(qiáng)度高、布局區(qū)域優(yōu)、機(jī)制市場化的強(qiáng)信用房企：保利發(fā)展、綠城中國、招商蛇口、中國海外發(fā)展、建發(fā)股份、越秀地產(chǎn)、濱江集團(tuán)、建發(fā)國際集團(tuán)；（2）住宅與商業(yè)地產(chǎn)雙輪驅(qū)動(dòng)，同時(shí)受益于地產(chǎn)復(fù)蘇和消費(fèi)促進(jìn)政策：新城控股、龍湖集團(tuán)；（3）二手房交易規(guī)模和滲透率持續(xù)提升：貝殼、我愛我家。

風(fēng)險(xiǎn)提示：宏觀經(jīng)濟(jì)下行、資金到位不及預(yù)期、行業(yè)競爭加劇。

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