房地產(chǎn)行業(yè)跟蹤報(bào)告：三部委優(yōu)化多項(xiàng)房地產(chǎn)稅收政策點(diǎn)評-供需兩側(cè)發(fā)力，穩(wěn)企業(yè)穩(wěn)行業(yè)
投資要點(diǎn)：
事件。11月13日，財(cái)政部、稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)稅收政策的公告》，公告住房交易契稅政策、有關(guān)城市取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)后相關(guān)土地增值稅、增值稅政策。11月13日，稅務(wù)總局發(fā)布《國家稅務(wù)總局關(guān)于降低土地增值稅預(yù)征率下限的公告》。以上公告自12月1日起施行。
加大契稅優(yōu)惠力度，支持居民購房需求。新政指出，對個(gè)人購買家庭唯一住房面積為140平及以下的，減按1%的稅率征收契稅，面積為140平以上的，減按1.5%的稅率征收契稅；對個(gè)人購買家庭第二套住房，面積為140平及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為140平以上的，減按2%的稅率征收契稅。相較于過往的契稅政策，本次將1%的契稅稅率適用范圍由90平及以下擴(kuò)大至140平及以下，并明確全國范圍包括一線城市均能享受此次契稅優(yōu)惠政策。新政將進(jìn)一步降低購房成本，利好剛改人群（尤其是一線城市）的需求釋放。
降低二手交易成本，增值稅免征擴(kuò)大范圍。新政指出，一線城市取消普宅與非普標(biāo)準(zhǔn)后，與全國其他地區(qū)適用統(tǒng)一的個(gè)人銷售住房增值稅政策，對該城市個(gè)人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的免征增值稅。過往根據(jù)《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過渡政策的規(guī)定》，個(gè)人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的免征增值稅，而一線城市的非普住宅并不在此稅收優(yōu)惠范圍內(nèi)。我們認(rèn)為，該項(xiàng)政策的調(diào)整適應(yīng)當(dāng)前追求住宅品質(zhì)的趨勢，降低一線城市居民在二手房交易過程中的成本，對促進(jìn)房產(chǎn)交易的流動性以及推動新房市場的更新置換具有積極影響。
降低土地增值稅預(yù)征率下限，降低企業(yè)預(yù)繳負(fù)擔(dān)。新政指出，取消普宅和非普標(biāo)準(zhǔn)的城市對納稅人建造銷售增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的普宅，繼續(xù)實(shí)施免征土地增值稅優(yōu)惠政策；將土地增值稅預(yù)征率下限降低0.5個(gè)百分點(diǎn)。調(diào)整后，除保障性住房外，東部地區(qū)省份預(yù)征率下限為1.5%，中部和東北地區(qū)省份預(yù)征率下限為1%，西部地區(qū)省份預(yù)征率下限為0.5%。我們認(rèn)為，此次調(diào)降土地增值稅預(yù)征率并維持土地增值稅優(yōu)惠力度，將有效緩解企業(yè)現(xiàn)金流壓力。
新政出臺及時(shí)有力，供需兩側(cè)雙向發(fā)力。11月8日人大常委會提示近期將推出支持房地產(chǎn)相關(guān)稅收政策，11月13日相關(guān)政策便及時(shí)發(fā)布。此次新政在十月國新辦會議對地產(chǎn)稅收政策的相關(guān)表態(tài)基礎(chǔ)上（明確與取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)相銜接的增值稅、土地增值稅政策），新增契稅優(yōu)惠、土地增值稅預(yù)征率下限下調(diào)等支持政策。我們認(rèn)為，相關(guān)政策有利穩(wěn)定居民需求并降低企業(yè)流動性風(fēng)險(xiǎn)，供需兩側(cè)雙向發(fā)力，進(jìn)一步引導(dǎo)行業(yè)信心修復(fù)，加速實(shí)現(xiàn)止跌回穩(wěn)。
投資建議：持續(xù)看好房地產(chǎn)板塊。我們認(rèn)為9月底政治局會議后，政策發(fā)力節(jié)奏和力度已發(fā)生明顯變化，看好市場后階段基本面止跌回穩(wěn)。企業(yè)報(bào)表和盈利能力均將不同程度向好回升。繼續(xù)看好：1）開發(fā)類：A股-萬科A、保利發(fā)展、招商蛇口、華發(fā)股份、建發(fā)股份、新城控股、金地集團(tuán)、城建發(fā)展、首開股份、濱江集團(tuán)、天健集團(tuán)；H股-中國海外發(fā)展、華潤置地、龍湖集團(tuán)、綠城中國、碧桂園、美的置業(yè)；2）物業(yè)：萬物云、碧桂園服務(wù)、華潤萬象生活、保利物業(yè)、中海物業(yè)、招商積余、越秀服務(wù)；3）文旅：華僑城A；4）園區(qū)：張江高科。
風(fēng)險(xiǎn)提示。行業(yè)基本面下行風(fēng)險(xiǎn)。
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