11月13日，財政部、稅務總局、住房城鄉(xiāng)建設部發(fā)布《關于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展有關稅收政策的公告》，相關稅收政策包括加大住房交易環(huán)節(jié)契稅優(yōu)惠力度；降低土地增值稅預征率下限；以及明確與取消普通住宅和非普通住宅標準相銜接的增值稅、土地增值稅優(yōu)惠政策。

新政包括：

1. 全國范圍內(nèi)，購買家庭唯一及第二套住房，不超過140平方米的按1%繳納契稅；

2. 購買140平方米以上住房，唯一住房減按1.5%、二套按2%稅率執(zhí)行；

3. 購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅；

從稅收新政策的變化來看，調(diào)降契稅以及免征增值稅這兩項舉措，能夠有效減少購房成本、降低房企的資金壓力和成本，從某種意義上而言，可以大致視作房價下降：

一方面，對于多數(shù)家庭來說，無論首套還是改善住房，多數(shù)集中于140平方米以下，降低契稅將直接降低購房的成本。根據(jù)華泰證券分析：根據(jù)克而瑞對今年上半年8個重點城市分面積段商品房住宅成交的分布 ，受益政策的90-140平米住宅約占總成交套數(shù)的6成（圖表2），粗略估算本次下調(diào)契稅可能對應契稅稅收回落約500-1000億元量級，對應減少居民購房成本。而如果從房價粗略計算，比如此前政策對對于首套普通住宅契稅大致在1%-1.5%，新政統(tǒng)一為140平方米及以下的按1%稅率征收。這對于普通城市購買90平米以上的購房者來說，契稅調(diào)降0.5%，而對于四個一線城市來說，直接下降2%。假設房價500萬的，未來購房契稅將從15萬降低到5萬，省10萬，相當于房屋總價下降了2%。

另一方面，即便是購買大房子，超過140平方米的，實際上也相當于房價下降。比如在一線城市，無論是首套還是二套，之前稅率均為3%。新政下，若是按首套房的名義認購，其稅率將從3%下降至1.5%，即1000萬元的房子，契稅從30萬元減少到15萬元。若是按二套房的名義認購，稅率將從3%下降至2%，契稅從30萬元減少到20萬元，相當于房屋總價下降了1%-1.5%不等。

除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)在拿地開發(fā)增值環(huán)節(jié)需要繳納土地增值稅，此次下調(diào)土地增值稅預征率下限0.5個百分點，有助于緩解房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力。當房企資金壓力減輕、成本降低時，或許會為房屋售價的下調(diào)創(chuàng)造有利空間。

總之，此次下調(diào)房產(chǎn)交易稅收的舉措，兌現(xiàn)了此前10月12日財政部在國新發(fā)布會上的承諾，即 “及時優(yōu)化完善房地產(chǎn)相關稅收政策，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”。這一政策的再次推出，是房地產(chǎn)提振政策的延續(xù)，既有利于降低居民的購房成本，也有利于緩解房企的資金壓力，能在短期內(nèi)對房地產(chǎn)市場起到提振作用。不過從中期來看，下調(diào)房產(chǎn)交易稅收可能并不足以推動房地產(chǎn)成交持續(xù)回升，畢竟房地產(chǎn)周期的企穩(wěn)回升還需要經(jīng)濟基本面以及居民收入預期改善的有力支撐。推動經(jīng)濟回升、提高居民收入，或許才是促使房地產(chǎn)市場整體回暖的關鍵所在。

作者：郭一鳴 執(zhí)業(yè)證書：A0680612120002

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